Avocat Bail commercial Carpentras

Vous êtes chef d’entreprise :

Vous avez découvert un local pour votre société existante et vous souhaitez être assisté dans la rédaction du bail commercial présenté par votre futur propriétaire.

Votre bail commercial est arrivé à échéance et vous souhaitez effectuer une demande de renouvellement.

Vous êtes propriétaire de locaux commerciaux :

Votre locataire ne règle plus ses loyers depuis deux mois ou ne respecte pas une obligation du bail en cours.

Le bail arrive à échéance et vous souhaitez adresser à votre locataire un congé avec offre de renouvellement et augmentation du loyer.

Le bail commercial est le contrat, l’acte juridique qui va unir le propriétaire d’un local et un exploitant, appelé locataire, dans le cadre de son activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Le bail commercial est un élément du fonds de commerce.

Il faut savoir que l’esprit du texte régissant le bail commercial (décret du 30 septembre 1953) était de permettre au locataire de bénéficier d’un maintien dans les lieux à l’arrivée du terme du contrat ou à défaut de renouvellement de son bail, le versement par le bailleur d'une indemnité d'éviction.

La loi n°2014-626 du 18/06/2014 (dite loi Pinel) modifie de manière substantielle le régime des baux commerciaux.

Décret d’application du 3 novembre 2014 publié le 5 novembre 2014.

Cette loi accroit la protection du locataire dans certains domaines et le législateur a tenté d’encadrer autant que faire se peut la question de la répartition des charges et travaux entre locataire et bailleur.

A noter que l’article 3, I-3° de la loi rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux établi de manière contradictoire par les deux parties au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution.

A défaut d’état des lieux amiable, il est établi par un huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

C’est la raison pour laquelle l’appel à un Avocat s’avère un atout essentiel que ce soit dans la phase de négociations et de conclusion du contrat ou encore lors de son exécution en matière de droit au renouvellement ou révision de loyer ou enfin lors de sa résiliation éventuelle pendant toute la phase judiciaire.

I - Le Bail Commercial

L’objectif du décret du 30 septembre 1953 est de protéger le locataire en lui permettant de bénéficier d’un maintien dans les lieux à l’arrivée du terme du contrat ou à défaut de renouvellement de son bail, le versement par le bailleur d'une indemnité d'éviction.

Ce droit au maintien dans les lieux suppose une exploitation du fonds de commerce par le locataire de 3 années.

Dans cet esprit certaines dispositions du décret sont d’ordre public à savoir impératives et les parties ne peuvent donc y déroger, telles que les modalités du congé.

Qui peut bénéficier du statut des baux commerciaux ?

Le locataire doit exercer une activité commerciale (artisan, commerçant, industriel) doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

La condition d'immatriculation au registre du commerce est impérative au moment de la délivrance par le bailleur d’un congé du bailleur ou lorsque le locataire souhaite se prévaloir des dispositions du statut des baux commerciaux.

Il convient de porter une nuance à l’obligation d’être commerçant, artisan ou industriel puisque l’on peut se placer volontairement sous le statut des baux commerciaux.

A – le droit au renouvellement du bail commercial

1- Le principe du droit au renouvellement

Le bail commercial qui ne peut être d’une durée inférieure à 9 années (pour le bailleur) ne cesse que par l'envoi d’un congé délivré par acte d’huissier.

A défaut de congé le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée et avec le même bail.

Le droit au renouvellement signifie que le preneur justifie d’une exploitation d’au moins trois années pour voir son contrat renouvelé.

Cette exploitation confère au locataire de que l’on appelle « la propriété commerciale ».

A défaut de renouvellement, le bailleur sera contraint de verser au locataire une indemnité d'éviction.

La demande de renouvellement doit être effectuée par le preneur dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail, soit si le bail s’est reconduit tacitement, à tout moment au cours de sa reconduction.

La demande sera effectuée par acte d’huissier.

Le bailleur a 3 mois pour répondre et indiquer au locataire ses intentions. En l’absence de réponse, son silence vaut acceptation au principe du renouvellement du bail.

En revanche, il est à noter que le bailleur peut être d'accord sur le principe du renouvellement mais demander une augmentation du loyer ce qui engendre généralement un lourd contentieux.

2 – L’indemnité d’éviction

En cas de refus de renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exception ci-après mentionnées, verser au preneur une indemnité d'éviction qui sera évaluée en fonction de la valeur du fonds.

Cette indemnité est la réparation du préjudice subi par le preneur du fait du non renouvellement. En conséquence, si le bailleur prouve que le preneur ne subit aucun préjudice, l’indemnité ne sera pas due.

Le bailleur doit également une indemnité d'éviction s'il reprend l'immeuble existant pour le reconstruire.

En revanche, aucune indemnité ne sera due par le bailleur s’il prouve que le locataire a commis des fautes graves dans l’exécution du bail ou si l’immeuble doit être détruit pour cause d'insalubrité.

B – Le plafonnement du loyer

A l’origine les parties fixent librement le montant du loyer.

Ce loyer pourra faire l’objet de variations en cours de bail de manière automatique en cas de révision triennale ou tous les ans en application d’une clause d’échelle mobile à la hausse ou à la baisse prévue dans le bail.

Indice de référence des loyers.

Avant la loi Pinel, les parties à un bail commercial avaient le choix entre trois indices pour indexer le loyer : l’indice du coût de la construction (ICC), l’indice des loyers commerciaux (ILC), et l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Aujourd’hui, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre 2014 seuls peuvent être choisis l’ILC et l’ILAT. (articles L145-34 et L145-38 du code de commerce).

En ce qui concerne, les contrats en cours faisant référence à l’ICC, les parties devront se mettre en conformité avec la loi en lui substituant l’un de ces deux indices lors du prochain renouvellement.

Le loyer doit correspondre à la valeur locative qui se calcule en fonctions de divers critères tels que le lieu de situation du local, les loyers pratiqués dans des fonds similaires à proximité, les caractéristiques du local, les facteurs locaux de commercialité.

La révision triennale est d’ordre public.

Cela signifie que même dans le cas d’une clause d’échelle mobile prévoyant une révision du loyer tous les ans à la hausse ou à la baisse, la révision triennale s’applique également.

Il convient d’être vigilent, en matière de renouvellement du bail commercial par tacite reconduction.

En effet, si votre bail s’est poursuivi au delà de 12 ans par tacite reconduction votre loyer est déplafonné automatiquement.

En matière de déplafonnement du loyer la loi Pinel a prévu un plafonnement du déplafonnement.

La variation du loyer révisé ou du bail renouvelé ne pourra pas « conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente » (art. L 145-34, L 145-38 et L 145-39 modifiés).

Ce mécanisme sera mis en œuvre :

a- lors du renouvellement du bail :
  • en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 ( modification affectant les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité) ;
  • lorsque les parties auront conclu un bail d’une durée supérieure à 9 ans 
b - lors de la révision :
  • lorsque la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité aura entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;
  • lorsque le bail sera assorti d’une clause d’échelle mobile et que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouvera augmenté ou diminué de plus d’un quart.

Il faut savoir que la Loi Pinel a également modifié l’article L 145-38 du Code de commerce puisque désormais, la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision établie par le bailleur (C. com. art. L 145-38 modifié ; art. 12 de la loi).

C- La résiliation du bail commercial

La fin du bail commercial peut découler d’une résiliation amiable (d’un commun accord entre les deux parties), d’une résiliation de la part du preneur à l’expiration d’une période triennale ou suite à une action judiciaire.

La loi Pinel prévoit que la faculté de résiliation triennale du locataire n’est plus une option mais une obligation.

En cas de décès du locataire, et à compter des successions ouvertes depuis le 20 Juin 2014, l’article L145-4 alinéa 4 du code de commerce) dispose que ses ayants droit ont la faculté de donner congé à tout moment pendant le cours du bail, sans attendre l’expiration d’une période triennale. Ils devront toutefois, respecter le préavis de 6 mois.

Le propriétaire en cas de non paiement des loyers va adresser un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier.

A défaut de régularisation dans un délai de 30 jours par le locataire, le propriétaire saisira le Tribunal de Grande Instance afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir l’expulsion.

Le locataire sollicitera des délais de règlement qui ne peuvent excéder 24 mois et qui doivent être réglés en plus du « loyer ».

A défaut de respect de l’échéancier éventuellement accordé par le Tribunal, la clause résolutoire sera acquise et il conviendra de mettre en place les mesures d’expulsion.

La résiliation peut également être la conséquence de la non exécution d’une disposition du bail commercial telle que notamment une sous-location interdite ou sans autorisation expresse du propriétaire.

Le propriétaire doit dans ce cas adresser une mise en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception en vue de régularisation de la situation au locataire et à défaut de régularisation, le propriétaire pourra saisir le Tribunal de Grande Instance afin de faire prononcer la résiliation du bail commercial.

D – Le Congé

Avant la loi PINEL le congé ne pouvait être donné que par acte extrajudiciaire (acte d’huissier).

Depuis la loi PINEL, le congé peut également être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, au libre choix de chacune des parties (art. 20 de la loi ; art. L 145-9, al. 5 modifié).

En revanche le renouvellement du bail ne pouvait être notifié que par acte extra-judiciaire.

Depuis la Loi Macron 2015-990 du 6 août 2015, le locataire d’un bail commercial peut donner congé à la fin d’une période triennale ou notifier la demande de renouvellement du bail par lettre recommandée avec avis de réception et non plus seulement par acte extrajudiciaire.

E - Clause de garantie entre cédant et cessionnaire

Il faut savoir que la Loi PINEL prévoit (article L 145-16-1 nouveau du code de commerce) que la clause de garantie du cédant d’un fonds de commerce ou du droit au bail, sur le paiement des loyers par le cessionnaire, ne peut avoir une durée supérieur à 3 années (à compter de la date de cession) et prévoit que le bailleur est tenu d’informer le cédant du défaut de paiement du loyer par le locataire cessionnaire dans un délai d’un mois à compter de la date d’exigibilité du loyer impayé.

II - Le bail dérogatoire et Loi Pinel :

Les parties peuvent parfaitement décider de ne pas se placer sous le statut des baux commerciaux en concluant un bail d’une durée maximale de 3 ans. (Art. 3, I-1°-a de la loi Pinel).

Avant la loi Pinel :

Les parties pouvaient parfaitement décider de ne pas se placer sous le statut des baux commerciaux en concluant un bail d’une durée maximale de 24 mois.

Ceci étant il convenait d’être particulièrement vigilent car à l’issue des 24 mois, il fallait que le locataire soit parti des lieux. S’il demeurait dans les lieux et que le bailleur n’avait pas fait savoir au locataire expressément qu’il n’entendait pas le laisser dans les lieux, un nouveau bail était « conclu », bail qui était régi par le statut des baux commerciaux (C. com. art. L 145-5, al. 2).

Il convenait dans ce genre de situation de prévoir dans le contrat que le bailleur devait rappeler par LR/AR au preneur la date de son départ, afin d’éviter les mauvaises surprises..

Depuis le Loi Pinel :

A l’issue des trois années susmentionnées, les parties disposeront d’un délai d’un mois pour manifester le désir d’échapper au statut légal des baux commerciaux.

Par ailleurs, à l’issue de la période maximale, les parties ne peuvent « plus » conclure un nouveau bail dérogeant au statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux (C. com. art. L 145-5, al. 1 modifié ; art. 3, I-1°-b de la loi).

Le nouveau texte prévoit que « Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre » (à savoir les dispositions sur les baux commerciaux).

L’article L 145-5 dispose également :

(…)

« Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier ».

Il faut savoir que les nouvelles dispositions de l'article L. 145-5 telles qu'elles résultent de l'article 3 de la loi n° 2014-626 sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

III – NOUVEAUTE DE LA LOI PINEL : Une tentative d’encadrement de la répartition des charges, travaux et impôts entre propriétaire et locataire

Pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, le respect de la loi et de son décret impose aux rédacteurs du bail de tenir compte des charges, des impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire.

La loi Pinel impose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ».

Un contrat de bail commercial ne peut plus prévoir qu'est imputable au locataire les charges suivantes :

  • Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux
  • Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent
  • Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, les taxes et les redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ;

Peut être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement 

  • Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail
  • Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires

En cours de bail, le bailleur devra informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

L’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances qui aura été établi lors de la conclusion du bail, donnera lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire.

Par ailleurs, le bailleur doit communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Par ailleurs, lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans, le bailleur devra  communiquer au locataire :

  • Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel
  • Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Ces informations sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale et à la demande du locataire, le bailleur doit communiquer tout document justifiant le montant de ces travaux.

Si vous avez une quelconque question sur le bail commercial, n’hésitez pas à appeler le Cabinet de Maître Nathalie GOURIOU pour une prise de rendez-vous.

Maître Nathalie GOURIOU rédigera vos baux, vos avenants éventuels au bail en préservant vos intérêts et en conformité avec les dispositions légales en vigueur.

En cas de difficultés dans l’exécution de votre bail commercial (non règlement des loyers), Maître Nathalie GOURIOU intervient également auprès des juridictions compétentes dans la défense de vos intérêts.

Lors du premier entretien en fonction des informations que vous pourrez fournir, une première analyse du dossier sera effectuée.

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