Avocat Cession de droit au bail Carpentras

La Cession de droit au bail

Vous souhaitez céder votre droit au bail mais votre acquéreur veut adjoindre une nouvelle activité au bail ; Peut-il le faire sans en informer le bailleur ?

La cession de bail est l'acte juridique par lequel le locataire cède la jouissance des lieux qu’il occupait dans le cadre de son exploitation commercial, à une tierce personne.

La cession de droit au bail n’est pas une vente du fonds de commerce, une telle cession ne s’accompagnant pas de cession de la clientèle, ni du nom commercial, ni du matériel, ni des salariés...

Ce qui confère une valeur patrimoniale au droit au bail ce sont les droits qui sont attachés audit bail à savoir le droit à renouvellement ou à l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement par le propriétaire des locaux.

En conséquence, elle n’est pas soumise en principe aux règles impératives applicables aux cessions de fonds de commerce.

1) Autorisation à la cession de droit au bail

Si la cession du droit au bail dans le cadre de la vente de fonds de commerce est de droit mais peut être soumise à certaines conditions prévues dans le bail commercial, la seule cession du droit au bail est quant à elle généralement interdite.

Dans un tel cas, il est impératif d’obtenir une autorisation du bailleur à la cession projetée.

Exception :

En cas de départ à la retraite du locataire ou en cas d’accès à une pension invalidité, ce qui bien entendu dot être prouvé au bailleur, le locataire peut céder le seul droit au bail avec un changement d'activité, sans le fonds de commerce (article L.145-51 du Code de commerce).

2) Cession de droit au bail et déspécialisation (exercice d’une nouvelle activité)

L’activité du repreneur doit être identique à celle mentionnée dans le bail cédé.

Si le bail cédé est un bail « tous commerces », aucune difficulté ne se pose quant à l’activité future qui sera exercée. En revanche si le cessionnaire, à savoir le nouveau locataire, souhaite exercer une toute autre activité à celle expressément prévue dans le bail commercial, une autorisation du propriétaire à la déspécialisation sera nécessaire.

Cette déspécialisation s’accompagne généralement du versement d’une indemnité au profit du propriétaire et devra en tout état de cause, faire l’objet d’une des conditions suspensives au compromis de cession à défaut d’obtention avant.

3) Les droits attachés au bail cédé

Ce qui confère une valeur patrimoniale au droit au bail ce sont les droits qui sont attachés audit bail à savoir le droit à renouvellement ou à l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement par le propriétaire des locaux.

Or ce droit au renouvellement est conditionné à une exploitation d’au moins 3 années (propriété commerciale).

C’est la raison pour laquelle il est impératif de vérifier la durée du bail restant à courir lors de la cession.

Si le bail cédé a déjà eu une durée de vie de plus de 6 années, il convient d’obtenir de la part du propriétaire des murs un accord supplémentaire savoir : son accord de principe sur le renouvellement du bail commercial à son terme pour une nouvelle période de 9 années.

4) Les créanciers et le formalisme de la cession de droit au bail

La cession de droit au bail n’est pas une vente de fonds de commerce et n’est donc pas soumise aux règles de publications applicables à la vente de fonds de commerce et de séquestre du prix (c’est-à-dire à blocage des fonds).

Toutefois pour une parfaite sécurité des parties la soumission au régime du séquestre conventionnel prévu pour les ventes du fonds de commerce pourra être décidé par les parties et le rédacteur d’acte (publications légales, séquestre pour permettre aux créanciers de faire leurs oppositions et d’être réglés).

Il convient d’attirer par ailleurs l’attention sur le fait que les créanciers inscrits (ex : nantissement sur fonds de commerce) devront être désintéressés avant une remise du prix au Vendeur.

Un blocage des fonds devra être prévu dans l’acte par le rédacteur afin de s’assurer du désintéressement de ces créanciers.

5) Fiscalité de la cession de droit au bail : plus-values

- Si le cédant est un entrepreneur individuel

Le taux d'imposition variera suivant la durée de détention du bail.

En revanche, il peut bénéficier de régimes d’exonération de plus-value d’il réunit certaines conditions.

- Si le cédant est une société :

Si le cédant est une société soumise à l'impôt sur les sociétés, la plus-value est imposable dans le cadre de sa déclaration des résultats de l'exercice de cession.

Le taux d'imposition est de 33,33 % ou taux réduit de 15% pour les PME répondant à certaines conditions.

Si vous souhaitez être assisté et conseillé par un avocat dans le cadre d'une cession de bail commercial, que vous soyez bailleur, vendeur du droit au bail (cédant) ou acquéreur du droit au bail (cessionnaire), n’hésitez pas à appeler le Cbinet de Maître Nathalie GOURIOU pour une prise de rendez-vous.

Lors de votre premier entretien en fonction des informations que vous pourrez fournir, une première analyse du dossier sera effectuée, Maître Nathalie GOURIOU se chargeant de l’intégralité des actes.

Contact

Consultez également

c